陈建奇：破解中国房地产调控困境
中国的房地产调控政策在新春伊始继续加力，2014年3月2日中国出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强化对二套房的相关管控政策，同时提出对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征税收。但根据中国国家统计局2014年5月18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有67个，二手住宅价格环比上涨的城市有66个。房地产价格并未因调控加码而逆转，而且继续延续普涨格局，房地产仍然没有跳出越调越涨的怪圈，破解房地产调控困境成为当前中国社会各界关注的热点话题。
房地产调控为何难以抑制房价上涨？
观察本轮房地产调控，限购、限贷政策直接管控需求，旨在遏制投资、投机性购房需求。然而，需求调控为何无助于房价下跌？此前相关部门出现了多种解释，最为常用的解释是刚需托市，即本轮房产价格上升不是由于投机投资形成的，而是那些真正需要住房的人进入市场导致的价格暂时性上升。细究容易发现，这种解释苍白无力。一方面，为何刚需在之前价格下跌时不发力，而在当前价格上升的时候才出手，难道刚需者喜欢买涨？另一方面，什么是刚需？当前主要将符合限购政策的人群称为刚需，这种做法的弊端显而易见，类似通过婚姻状况变更或者补交社保等手段变身为所谓的刚需人群的做法屡见不鲜，甚至滋生了帮助转换为刚需人群的的中介专业组织，揭示了行政限购短期内难以规避投机投资的难题。
刚需既然无助于解释房价波动，那当前房价为何上涨呢？从理论上上说，房价上涨必须有资金的支撑。然而，中国2012年人均收入才超过6000美元，收入偏低是中外差异的重要体现。在此背景下，高房价下对房地产进行大幅投机投资缺乏必要的收入支撑。进一步观察发现，中国尽管收入不如外国，但中国市场流动性资金总量却不比外国少，当前中国货币供应量M2已经超过100万亿人民币，货币供应量M2占GDP比重位居G20国家首位，如此宽松的货币供给显然为市场购买力形成了支持。同时，去年以来房地产贷款优惠利率再次出现，在实体经济不乐观的情形下，宽松货币进入房地产寻求获益成为必然，今年以来地王的再次出现表明投机投资资金进入房地产市场的迹象。
货币宽松背景下投机投资的客观存在会促使住房需求难以有效缓解，但今年以来出台的20%住房交易个税征收为何也没能稳住市场价格？目前来看，尽管北京等大城市出台了相应的较为严格的规定，但执行过程中却大打折扣，买主与卖主之间通过实行双重价格规避税收，向政府低报房产真正售卖价格以降低甚至规避个税，由此让房地产新政流于形式，而且导致统计局发布的住房价格数据有偏低的可能。同时，本次新政临时增加20%的个税，将压缩二手房卖方的利润空间，由此将导致市场上住房售卖数量的减少，结果将刺激新房需求，原来购买二手房的客户转向新房的购买，由此可能刺激新房价格上升，对房价产生推升的作用。另一方面，二手房市场营业税等卖方承担的税收极容易转嫁给买方，即卖方在签订买卖协议时约定相关的税收由买方承担，否则房东将选择惜售，20%个税的征收无疑可能由于转嫁的现象而隐性提高购房者成本。综合来看，20%个税征收可能推升房价或者隐性提高购房价格，并无助于降低房价。
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