楼盘笑了 楼市春风“吹醒”卖不动楼盘

如果有些字眼过于刺眼，那么让我们选择“激活”来形容那些在调控下曾经在销售上长期静默，近期却厚积薄发的楼盘。

这些楼盘或是当年的“地王”，高成本决定了很难轻易采取过低的价格倾销策略；或是定位高端，大户型且精装修，是改善型客户的专宠，而这类客户恰恰又是限购政策针对的对象。

当众多楼盘开始选择狠狠降价“放血”的策略，整个楼市都在吹响降价曲的情况下，这些价格岿然不动的楼盘，不得不尴尬地面临被比价的待遇，以至个别楼盘半年时间只能卖出1-2套房源，如此的惨淡经营，无异于“封盘”。

但是，当我们认为这些最难卖的楼盘注定熬不过这个冬天时，行情回暖了，这些被集体“冰封”的楼盘，在市场春风下注入新的生命力。在冰雪消融期，悄悄地完成销售上走量，重现并笑傲江湖。

暂时的“卖不动”乃至“消失”，都成为了过去时。那这些选择坚守价格不动的楼盘撑到了最后，也成为了笑到最后的楼盘。

宝龙城市广场：从海水到火焰

宝龙城市广场又一次“卖疯了”。7月22日，再度迎来开盘的宝龙城市广场加推11号全景楼王，位置更佳，景观视野更佳，均价却比上一期的房源提高了近2000元/平方米，仍然难以阻挡市场的热情。从开盘前一天的下午起，就有不少购房者陆续在售楼处排队等待。当日，宝龙城市广场创下了销售132套，去化近9成的好业绩。

一个月前，相似的情景刚刚上演过。6月9日，宝龙城市广场9号楼开盘时，追捧的购房者漏夜排队，“40分钟房源抢购一空”。

如果把时间推前几个月，记忆里存留的印象就不如这么乐观了。3月18日，宝龙城市广场首开高层住宅，折后均价在12000元/平方米左右，总价60万元/套起。尽管在去年11月中旬，就开始“60万，住在宝龙城市广场”置业宣言预热，实际的销售境况却表现得一般。以至于很长一段时间，消化10号楼的房源，是宝龙城市广场主要的努力。

事实上，从去年的12月初，到2012年初，再到2月底或3月初，最终确定为3月中旬，宝龙城市广场高层住宅对外宣称的推出日期一再延后，就不难看出开发商对市场的谨慎和不乐观的态度。

两年前，首次进入杭州楼市的宝龙地产，将下沙宅地楼面价首次带入万元时代。然而，在楼市最热点勇猛撬开杭州楼市大门的宝龙地产，等来的是完全意料之外的另一个市场。外界猜测和关注最多的定价，的确是宝龙城市广场绕不过去的难题。

2011年6月，下沙楼市在德信中外公寓“折后起价12980元/平方米、折后均价14800元/平方米”的低价入市下，成为杭州主城区最早的降价先锋，拉开板块房价调整的序幕。此后，保利湾天地、世茂首府、名城湖左岸相继跟进，将下沙房价拉低到万元以下。然而，宝龙城市广场的楼面价，加上正常的建安成本、资金成本、营销成本等费用，保本的售价就要维持在14000-15000元/平方米，难以抗衡降价潮下各大楼盘极具震撼力的价格优惠措施。

在当时的行情下，下沙的“地王”没有选择的余地。12000元/平方米左右均价，是宝龙城市广场“保本或者合理的利润”，其实也是期待后期商业项目加以弥补的亏本价，却仍然难改市场大势。在6月初宝龙城市广场再度开盘时，售楼处还临时推出10号楼15套特价房这样的处理方式，完全可以印证当初的销售压力。

市场，让曾经的风光一时的“地王”陷入冰冷的行情中，但又是市场，让宝龙城市广场迎过来疯狂抢购的热情。当领降的中外公寓再次拉升到了17000元/平方米的价位，价格缓涨的宝龙城市广场的热销也就不足为奇了。一半是海水一半是火焰，或许没有楼盘能像宝龙城市广场理解的那么深刻了。

　　昆仑公馆：“消失”的高端项目重现江湖

昆仑公馆的遭遇，是众多高端项目在调控下的缩影。

2010年2月初，号称“武林广场北”的昆仑公馆，以杭城市中心武林区域时隔七年后的首度新盘上市，短短三天吸金5.6亿，凭借72套的总成交量，一跃成为杭城楼市月度销售冠军，并跻身半年度销售面积前十。

但是，这个昔日的“地王”，在市场聚光灯下持续发力后，终于进入到了长时间的沉寂期。在2010年底的一次开盘后，昆仑公馆从购房者的视线中逐渐消失。有调查机构曾经特意做过调查，发现在9个月的时间跨度里，昆仑公馆仅有过2套成交。而据透明售房网数据显示，前年年底推出的房源，目前仍旧有84套在售。

对昆仑公馆，也是对所有的高端项目来说，2011年，是一个漫长又难挨的年度。在相当的一段时间里，昆仑公馆售楼处对外发布的信息都是一成不变的，“位于市中心的高档住宅昆仑公馆目前尾房在售，4号楼均价48000元/平方米，1号楼均价42000元/平方米，……”

昆仑置业董事长叶健也并不讳言昆仑公馆表现的不尽如人意，直言“确实在销售上遇到了困难”。他说：“如何推进高端项目的销售，目前并没有非常好的方式。最主要的问题便是其客户群大体上被限购了，因此降价并不是其对应市场的最好方法。”在年初接受记者的专访时，他表示把昆仑公馆的销售“放一放”，考虑在其他项目上“动一动”。于是，我们看到了掀起丁桥价格大战的昆仑天籁，成为了过往时间里昆仑置业主推的绝对主角。

进入四五月份以来，市场的坚冰逐步融化，天籁项目也接近销售尾声，这个千万顶级豪宅慢慢地浮出水面。据昆仑公馆销售部介绍，自出台“双限”政策以来，被压抑许久的高端市场的潜在需求，在楼市回暖之际，被逐步地释放出来，导致昆仑公馆最近每周都有两三套的成交量。

在刚刚过去的7月份，昆仑公馆悄悄地又一次领出了预售证，并且不动声色地销售了10余套总价在1000万元以上的310平方米跃层公寓，加上热销中的180平方米，总销套数达到了近20套。

千万级以上顶级豪宅的破冰，无疑更能重振楼市的信心，在市场“暖风”的吹动下，“消失”的高端项目纷纷重现江湖。

凯德龙湾：“冰封”过后的桥西精装大宅冠军

在深度僵持的市场状态下，高端公寓最容易被冰封。尤其，当遍地都是价格战、打折盘，一直没有特别优惠的折扣出现的高端楼盘，坚守价格的过程会很艰难，也不得不面临着最难突破的销售瓶颈。

去年4月份，凯德龙湾首次开盘面市，均价定在30000元/平方米左右，共推出84套房源，销售结果只能算是平淡无奇，目前尚剩余60多套房源。随后加推的房源，在整体市场趋于冷藏的状态下，也遭遇销售的停滞。

2011年12月，两个楼盘掀起了桥西的价格肉搏战。顺发吉祥半岛和名城公馆的贴身比拼，让一度成交均价高达23783元/平方米的桥西板块，回落到17000-19000元/平方米。随后，桥西以北的祥符华盛达阅城和方正荷塘月色接棒，将价格战演得风生火起。一直摒牢不降价的德信臻园，最后也选择了推出50套“每平方米降7000元啊”的特价房。一夜之间，桥西板块价格回到了2009年的水平。

当桥西的价格基准线被拉低，依然昂着高价高品质的凯德龙湾，显然不可避免地受到猛烈地冲击。对外从未有过明确的大幅调价信息的凯德龙湾，根据杭州市透明售房网统计数据显示，在2012年4月份之前，仅成交2套房源。

销售压力是现实存在的。凯德的内部人士透露，虽然作为凯德置地作为亚洲最大的房地产公司之一嘉德置地集团旗下的全资子公司及战略业务单位，“不差钱”，但是销售部却不止一次流露出，要将精装改为毛坯的计划，这样做很明显的一个目的，就是为了“降低总价”。而此前，从有宣传起凯德龙湾，一直以“打造享受运河一线景观的高端住宅，全部房源将以精装修形式推出”的面孔出现。甚至还有打算降低精装的标准，以“减配”的方式来降总价，撬动改善型客户需求。

只是，变化来得太快，凯德方面尚未决定是否要在产品策略上作出调整，市场全线回暖的迹象，已经把春风吹到了桥西，吹到了龙湾。

“龙湾现在卖得是不错，最近三个月，每个月都是近30套在走量，全部都是大户型。”凯德龙湾的相关负责人透露，在售房源面积178-291平方米，均价27000元/平方米的龙湾，“5月还是桥西精装大宅的销量冠军”。

这位负责人表示，尽管之前有过一定的销售压力，但是凯德龙湾并没有推出所谓的降价措施，只是对满足一定条件的购房者，比如一次性付款的、老客户介绍等，有一定的常规优惠措施，且参照还是去年的标准。

不降价还能卖得动，凯德龙湾的相关负责人倒是挺坦诚：“最主要靠大势，营销都是锦上添花的东西。”

万科草庄：最难卖的楼盘实现惊人走量

如果不是市场行情的骤然下降，这个“机场路上的公园住区”原本应该赢得更多的关注目光。

2011年1月，万科草庄首度开盘，均价32000元/平方米，此后加推的房源，基本上都维持在这样的价格水平。作为杭州高端城市公寓的代表作品，草庄尽管拥有万科集大成的精装修品质，和被看好的城东新城价值和资源，只是这样的价格注定让其成为“少数人”的楼盘。

尤其是，同为城东新城板块的滨江曙光之城，在今年3月份以“破发”价位入市，将原先预估的2.5万-3万元/平方米的开盘价，拉低到精装修单价在2万元以内，毛坯更仅要15000-16000元，彻底击穿成本线。在曙光之城密集推盘和“日光”之后，滨江又把重心转移至板块内的金色黎明，同样是“亏本价”的甩卖，同样是“日光”。在滨江这枚重旗的示范下，城东新城的其他开发商诸如原筑壹号等也纷纷加入了降价的阵营。

降价中的城东新城成为杭城最热门的板块。但是，这种热，跟万科草庄无关，因为，2012年年初，万科旗下在杭州的所有楼盘均打出“不降价”的旗号。当楼面价甚至高过草庄的滨江集团，选择了“没有卖不动的房子，只有性价比不高的房子”，万科草庄只能以“不是一个级别上的产品”来回应。当然，业界更愿意将这种回应方式理解为低调态度的“避战”。

在强大的现实比价效应下，草庄处于静默状态的。4月份初的时候，有媒体做了项统计，发现万科草庄的大面积精装户型去年同期成交了26套，今年暂无成交出现。所以，以大户型为主的万科草庄一直被认为是杭城最难卖的楼盘之一。

好在，行情开始有了回暖的迹象，在曙光之城和金色黎明悄悄经历调价后，城东新城板块的价格基准线微微上扬，这个在价格上岿然不动的楼盘也有新的转机。5月份，从未有任何降价，甚至销售动作都不多的万科草庄，被传出近百套大户型已仅存28套可售，几乎去化殆尽。随后，万科草庄销售部证实了这条被外界猜测和质疑的消息。据悉，仅五一期间，草庄就一下子走了9套房源。这次，万科草庄选择了以“没有卖不出的价格，只有卖不出的品质”来进行回应。

就像我们无法否认草庄斥巨资打造规模恢弘的样板体验区，带给购房者的现场震撼感，草庄也无法否认恰恰是滨江两个热盘的低开，让晋升为热门板块城东新城有了强大购买号召力，而两大楼盘“外溢”的购买人群，又成就了草庄的热销。根据杭州透明售房网数据显示，截至目前，草庄推出的200多套房源已经完成了超过半数的销售。